AlloOar策略

2018年10月25日 3 min

提案率是重点估值收入的房地产的关键

房地产投资者和评估师来重视房地产的一个关键工具是CAP率。 CAP率(资本化率缩写)基本上是投资者应从收入产权收到的投资回报率。使用此工具,投资者可以根据每个房产产生的收入和购买每房地产所需的投资金额的收入来比较不同的收入生产性质。通过购买价格除以物业的净营业收入来计算CAP率。

这是一个简单的例子:

假设您正在考虑购买购物X,以100,000美元的NOI生产的收入,并提出1,000,000美元。

noi = $ 10,000

购买价格= 1,000,000美元

100,000(NOI)/ 1,000,000(购买价格)= 10%CAP率

现在考虑另一个物业是出售,房地产y,一个收入生产财产,Noi为75,000美元,并购价格为1,000,000美元。

noi = 75,000美元

购买价格= 1,000,000美元

100,000(NOI)/ 1,000,000(购买价格)= 7.5%CAP率

这两个物业对投资者的差异差异是什么?较低的CAP速率的性质往往是较低的风险投资。由于具有可靠租户的长期租赁,可能是由于收入的更大确定性。或者可能是由于市场在市场上的需求,预计会随着时间的推移而增加价值。无论原因如何,下限率下限的特性比具有较高CAP率的特性更低。因此,他们指挥与他们生产的NOI相关的更高的购买价格。

在涉及产生的收入性质的财产税的背景下,往往乘以市政评估师的价值与纳税人的评估师的关键差异,财产的价值金额达到争议的争议。每次评估师将收集和解释有关市场对属性和类似属性的CAP率的数据的数据。几乎总是总,市政评估师将确定产权的收入较低的汇率,而不是纳税人的评估师。

使用上面的属性X示例,除了在属性税的上下文中,属性X的值是未知的。已知的是属性X的NOI是100,000美元。

假设市政评估师确定该物业的适当净额为7.5%。

$ 10,000(NOI)/7.5%(CAP率)= $ 1,333,333。

市政评估师对物业价值的看法将是1,333,333美元,因为他或她利用7.5%的CAP率利用NOI。

现在考虑纳税人的评估师确定财产X的适当盖率为10%。

$ 10,000(NOI)/ 10%(CAP率)= $ 1,000,000。

纳税人的评估师对财产价值的看法是1,000,000美元,因为他或她利用10%的CAP率利用NOI资本。市政评估人对CAP率的看法与纳税人的评估师对CAP率的看法产生了33%的财产X的差异。

为了获得有利的结果,重要的是,财产税上诉期间提供的信息支持高于评估较低价值的CAP率。它可能是销售市场上销售的销量的形式。或者,评估师可能依赖调查来推断市场的CAP率,该物业将被销售。在结束适合该物业的CAP率是最有可能代表投资者需要根据资产涉及的风险所要求的回报率。

AlloOAR策略,一个物业税务咨询公司能够有能力协助纳税人与其税收评估以及如何提交税收减免的问题。以有效的方式解释资本化率与财产税上诉有关,是所有机罗巴尔策略可以帮助客户才能获得最佳结果。

通过:John F. Hayes,ESQ。,所有律师/高级税务代表,新罕布尔郡税务局新汉普郡策略和前总法律顾问

获取更多关于新罕布什尔州的物业税收减免呼吁的更多信息 .

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