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2019年3月29日 3 min

均衡率:物业税制的曲线

物业税制最违反的方面是均衡比率。如果纳税人提供了非常可靠的信息,即评估价值明显高于物业的市场价值,似乎纳税人应有权获得财产税的退款。但是,即使纳税人可以证明其财产的评估比财产更高的价值,也不足以确定纳税人有权减少其财产税。为什么?因为拼图还有一个件,并且它是均衡比。

为了有权减少财产的财产税,证明评估的价值高于财产的市场价值是不够的。为了有权获得财产税退款,纳税人必须证明该物业在较高级别的评估中被评估,而不是管辖权的一般评估水平。如果财产的评估比司法管辖权的一般评估水平更高,则会导致不成比例的评估。换句话说,具有不成比例的评估的纳税人支付超过其公平份额。

确定评估是否不成比例的关键分量是均衡比。通过进行比率研究确定管辖权,其中将在某些时间段销售的特性销售价格与评估的财产价值进行比较。均衡研究通常由州或县政府进行,因为它通常用于辖区税前税。由此产生的统计数据,均衡率,为管辖权的一般评估水平提供。

如果评估除以均衡率,它会给您均衡的评估。如果均等评估高于财产的公平市场价值,则评估不成比例,纳税人已降低财产税。如果均等评估等于或少于财产的公平市场价值,则纳税人没有理由减少财产税。

为举例说,城镇A的均衡比率为90%。如果纳税人在镇上的房产以1,000,000美元评估,而且所有者能够证明市场价值是1,000,000美元,纳税人自然认为他或她没有有权减少财产税,因为评估的价值等于市场价值。然而,均衡比率告诉我们,在镇A的平均财产上被评估为90%的市场价值,因此我们的纳税人不成比例地评估。均等评估,评估值除以均衡比率,在此示例中为1,111,111美元。通过比较市场价值,1,000,000美元到均衡的评估价值1,111,111美元,我们可以看到镇A的纳税人支付的税收超过其税收。

现在让我们假设城镇B的均衡比率为110%。这意味着在镇B的平均性质上评估了110%的市场价值。如果纳税人在城镇拥有以1,100,000美元评估的财产,而且所有者能够证明房产的市场价值仅为1,000,000美元,而且即使评估高于市场价值100,000美元。这是因为均等评估为1,000,000美元,等于财产的公平市场价值。

虽然这一点 物业税制有其优势 ,它充满了与均衡比相同的复杂性。均衡率通过提供有关管辖权的评估水平的信息,提供有价值的目的。它也是纳税人是否应寻求财产税退税的困惑的财产税的一个方面。

有关您是否有资格获得房产退税的更多信息或建议,请访问 AlloOar策略 或呼叫(603)333-2211。

通过:约翰F. Hayes,ESQ。,AlloObar策略的总法律顾问。

#equalizationratio. #disproportateassessment.

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