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黑暗的商店理论或使用价值 - 估值大箱店的伟大辩论


在物业税案件中遭到全国各地的战斗是大型盒子店的估值。这些大盒子商店通常超过5万平方英尺。这些案件在税务管辖区或零售商支付的税收方面都有重大的货币后果。这是一个争论领域的原因是因为大盒式零售商雇用的评估员和评估师对这些物业的估值具有很大不同的方法。这些不同的方法导致税务目的的非常不同的值。

评估员和零售商评估师的方法之间的一个核心区别在于确定哪些使用者将在假设销售中带来最可能的销售价格给第三方。这在分析中至关重要,因为大多数司法管辖区使用某种形式的市场价值标准来确定税务目的的价值。市场价值是“最有可能的价格,截至指定日期,现金或相当于现金,或其他精确透露的条款,指定的产权应在合理的接触公平销售后销售,并与买方有关卖方谨慎地行动,自我利益,并假设既不是胁迫。“房地产的评估,第14号。 (芝加哥:评估学院,2013),第58页。

评估员倾向于根据当前所有者使用的使用大型盒子商店。这使得评估员在成本估值的成本方法上依赖更普遍的话。这倾向于产生所谓的使用价值。使用价值的定义是“假设特定使用的属性的值,这可能是或可能不是属性最高,并且在评估的生效日期最佳使用。使用中的价值可能或可能不等于市场价值,但概念上不同。“房地产的评估,第14号。 (芝加哥:评估学院,2013),第62页。目前所有者的价值可能无法传输属性的购买者,因此,使用的价值可能是或可能不是一个假设买方愿意为财产支付的价值。

零售商的评估师倾向于使用任何现有租约的空缺,并且可用于二次用途,倾向于使用这些属性。这被称为“黑暗商店理论”。二次使用或第二代使用是除了当前所有者或占用者的使用而使用的使用。如果所有者或租户没有占据建筑物,那么物业的潜在买家或租户很少,因为市场没有许多需要这种大空间的买家或租户。因此,最可能使用大型盒子商店是第二代用户,这可能只有有兴趣划分属性来租用属性的部分到不同的用户。此外,还考虑了为第二代使用的销售考虑了建立大盒子属性,以适应特定的所有者或租户。如果所有者或租户没有占据建筑物,则为第一个用户专门构建的某些改进的成本可能没有任何增加的值,并且可以表示必须消除删除改进的额外成本。因此,零售商的评估师倾向于更加依赖估值的销售方式,并通过支持估值来估值来确定市场价值。

由于零售业是由于在线销售和商场衰退的兴起而发生的变化时,在使用中的价值或暗店理论上的辩论将继续。虽然某些司法管辖区可能会通过立法来限制暗故事理论的利用,因为税收损失,这场战斗将主要在财产税上诉的范围内根据具体情况进行争斗。

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通过:约翰F. Hayes,ESQ。,所有律师/大型税务代表都是AlloObar战略。

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